Una rentabilidad de alquiler bien gestionada en Asunción se ubica entre el 5 y el 7% neto en alquiler de largo plazo, y entre el 8 y el 10% neto en alquiler temporario. Esa es la respuesta corta. La respuesta útil es más matizada: el resultado depende del barrio, de la estrategia y de la calidad de la gestión, y muchas de las cifras que circulan son brutas presentadas como netas. En este artículo mostramos las cifras que podemos respaldar, y el método para leerlas.
Bruto, neto: de qué estamos hablando
El mercado anuncia con facilidad entre el 8 y el 12%. Eso suele ser bruto, antes de gastos, impuestos y vacancia. Nosotros razonamos en tres niveles, calculados sobre el total invertido (precio del inmueble, gastos de compra, amoblamiento), no solo sobre el precio del departamento.
Un ejemplo didáctico, el que usamos en nuestra guía de inversión en Paraguay: un monoambiente de 35 m² en largo plazo.
| Rubro | Monto |
|---|---|
| Precio del inmueble | 80.000 $ |
| Gastos de compra y escribano | ~3.500 $ |
| Amoblamiento | ~5.000 $ |
| Total invertido | 88.500 $ |
| Alquiler anual bruto (650 $/mes) | 7.800 $ |
| Rentabilidad bruta | ≈ 8,8% |
| Neta después de gastos | ≈ 6,4% |
| Neta después de impuestos (INR, 7,5% del alquiler) | ≈ 5,7% |
Entre el 8,8% que se muestra y el 5,7% que realmente se cobra hay un tercio de diferencia. Quédese con el método más que con el ejemplo: pida siempre los tres niveles antes de comprar.
Largo plazo: cada barrio tiene su perfil
El mercado de alquiler asunceno está impulsado por una inmigración en fuerte alza y una población joven. Según un relevamiento que hicimos en 2025 entre 50 actores del mercado (desarrolladoras, agentes, gestores), los departamentos bien ubicados muestran entre un 85 y un 90% de ocupación real.
- Villa Morra: el barrio premium. Residencial de alta gama y muy demandado, tiene algunos de los precios más altos de la capital. Es el terreno natural del alquiler de largo plazo de alta gama y de los extranjeros.
- Los Laureles: el residencial consolidado. Tranquilo, familiar, con una ocupación reportada del 100% en los edificios existentes. Fuerte demanda, poca oferta nueva.
- Avenida Molas López: la zona más activa en construcción, y el precio por m² más alto de Asunción. Muy céntrica, buscada para el alquiler temporario, menos agradable todo el año mientras las obras siguen en marcha.
- Luque (zona CIT): la apuesta a futuro, identificada por la mayoría de los 50 actores consultados como la zona con mayor potencial a 5 años. Presupuesto de entrada más accesible.
Los precios en Asunción van de unos 1.500 a 2.500 $ el m² según la zona y el estándar: el barrio elegido define entonces tanto su ticket de entrada como su alquiler.
Alquiler temporario: qué dicen los datos de AirDNA
Para el alquiler tipo Airbnb nos apoyamos en benchmarks de AirDNA (12 meses móviles, comparables de 2 dormitorios curados zona por zona). Dos sectores ilustran la diferencia entre un barrio premium y uno de entrada de gama.
| Sector Shopping del Sol / Las Lomas | Sector aeropuerto / Luque (CIT) | |
|---|---|---|
| Precio medio por noche (mediana) | ≈ 66 $ | ≈ 46 $ |
| Ocupación mediana | ≈ 73% | ≈ 56% |
| Ingreso anual potencial mediano | ≈ 14.800 $ | ≈ 8.800 $ |
| Mejores operadores | 21.000 a 25.000 $/año | 11.000 a 13.000 $/año |
Estas cifras son brutas. Una vez descontadas la comisión de gestión, las tarifas de la plataforma y los gastos del inmueble, el margen neto que vemos en nuestros modelos ronda entre el 58 y el 61% del bruto en el sector Las Lomas, y entre el 51 y el 56% en Luque: los costos fijos pesan mecánicamente más sobre un ingreso más chico.
La lección más contraintuitiva de los datos: la palanca principal es el precio por noche, no la tasa de ocupación. Los mejores operadores de Las Lomas trabajan a un 76-77% de ocupación con precios altos, y ganan claramente más que quienes bajan los precios para llenar.
Qué barrio para qué estrategia
Cruzando los dos mercados: Villa Morra y Los Laureles para un ingreso de largo plazo estable, Molas López y Las Lomas para maximizar el alquiler temporario, Luque para un ticket de entrada reducido con una apuesta a la valorización. Ningún barrio gana en todos los frentes, y es una buena noticia: su elección depende de su objetivo, no de un ranking universal. Los proyectos que distribuimos cubren estas distintas zonas.
El punto ciego: la gestión
Un mismo departamento, en el mismo edificio, puede rendir el doble según la calidad de su gestión: tarificación dinámica, calidad de los anuncios, capacidad de respuesta, mantenimiento. Es todavía más cierto a distancia. Para el alquiler temporario, nuestra empresa hermana MOA Properties gestiona los inmuebles de propietarios inversores en Asunción, lo que permite comprar acá y alquilar sin estar presente.
Hablemos de su proyecto
Estas cifras describen mercados, no su inmueble. Sobre un proyecto concreto, le entregamos la misma grilla de tres niveles (bruto, neto después de gastos, neto después de impuestos) con las cifras reales de la unidad considerada, antes de cualquier compromiso. Conversemos para recibir su simulación.
Este artículo se ofrece a título informativo general y no constituye asesoramiento financiero. Los rendimientos pasados u observados en comparables no garantizan resultados futuros: confirme cualquier proyección con las cifras reales del inmueble considerado.