El mercado, la fiscalidad, los barrios, las estrategias, las rentabilidades y los riesgos. Todo lo que hay que sopesar antes de invertir, sin discursos inflados. Use el índice para ir directo a lo que le interesa.
Paraguay solo grava los ingresos generados en su territorio, el precio por m² se mantiene claramente por debajo del de las capitales vecinas, y una rentabilidad neta de 5 a 10% es realista según la estrategia elegida. El mercado no está exento de riesgos (los detallamos más abajo), pero la ventana sigue abierta mientras los precios no hayan alcanzado a la región.
Paraguay grava únicamente los ingresos generados en su territorio. Lo que usted gana en el resto del mundo no le concierne. Está establecido en la ley, no en una zona franca exótica.
En concreto, estas son las tasas vigentes para un inversor inmobiliario:
Esta información es indicativa. Su situación fiscal personal depende de su país de residencia y de los convenios fiscales aplicables. Consulte a un asesor fiscal antes de tomar cualquier decisión.
Ahí es donde está la oportunidad. Paraguay es investment grade, su crecimiento está proyectado en torno al 4,5% para 2026 (BCP) y su promedio de largo plazo ronda el 4%, mientras que el precio por m² sigue muy por debajo del de Buenos Aires, Santiago o Lima.
Según la zona y la categoría. Hasta unos 2.000 $/m² en los programas más recientes. En los barrios céntricos comparables de Buenos Aires, Santiago o Lima, los precios suelen empezar alrededor de 3.000 a 3.500 $/m².
Comprar antes de la entrega significa adquirir por debajo del valor de mercado, con un pago escalonado durante la construcción. En el proyecto Civis Aether, por ejemplo, MOA obtuvo precios de compra reales desde 2.000 $/m², para un valor objetivo de 3.000 $/m² a la entrega (2030).
Según una encuesta a 50 actores del mercado (promotores, agentes, administradores), los apartamentos bien ubicados registran entre 85 y 90% de ocupación real. La cifra de RDNA del 52% incluye anuncios sobrevalorados o inactivos.
Alrededor de 6,5 millones de habitantes (INE, proyección 2026), con una edad media de 29 años (frente a 42 en Francia): una población joven, en crecimiento, que alimenta la demanda de alquiler, en particular alrededor de Asunción.
Alrededor de 40.600 residencias otorgadas en 2025 (Migraciones), frente a 29.124 en 2024, es decir casi +40% en un año. El flujo de capitales argentinos y brasileños refuerza la demanda de alquiler.
De los 50 profesionales encuestados: 63% considera que el mercado está en expansión, 33% en una situación de oferta equilibrada, 4% en recuperación. Dos tercios estiman que esta dinámica va a durar 5 años más o más.
No todos los barrios valen lo mismo para un inversor. Estas son las zonas que concentran la demanda de alquiler y el desarrollo activo.
Barrio tranquilo, familiar, donde están las oficinas de MOA. Edificios limitados a 6-7 pisos, tasa de ocupación reportada del 100% en los edificios existentes. Alta demanda, poca oferta nueva.
Tiendas de alta gama, restaurantes, ambiente más internacional. Altura regulada a 7-8 pisos, lo que limita la oferta y sostiene los precios. Ideal para el alquiler de larga estadía y los expatriados.
La mayor actividad de construcción actual y el precio por m² más alto de Asunción. Muy central, apreciada para el Airbnb de corta estadía. Menos recomendada para vivir todo el año (volumen de obras).
Identificada por la mayoría de los 50 actores encuestados como la zona con mayor potencial a 5 años. Terreno adquirido ~2011 en Madame Lynch por 2.000-3.000 $, con un valor actual de unos 30.000 $ (x15). Presupuesto de entrada más accesible.
No existe una mejor estrategia. Existe la suya, según su horizonte, su fiscalidad y lo que espera de este mercado.
Usted compra durante la construcción, a un precio inferior al valor de mercado a la entrega. Revende en la entrega o poco después, cobrando la diferencia.
En el proyecto Civis Aether, por ejemplo, la diferencia entre el precio de compra real obtenido por MOA (desde 2.000 $/m²) y el valor objetivo a la entrega en 2030 (3.000 $/m²) representa una apreciación de alrededor del 50%. Estas proyecciones no están garantizadas, es la lógica del mercado en esta etapa de desarrollo.
Adecuado para:
Usted compra una propiedad entregada (o en fin de construcción), la amuebla, la pone en alquiler de corta o larga estadía. El objetivo: un ingreso recurrente neto sobre su capital invertido.
El mercado de alquiler de Asunción está impulsado por la inmigración creciente, la población joven y la demanda de nómadas digitales. Los administradores profesionales reportan tasas de ocupación reales de 80 a 90% en propiedades bien ubicadas y bien amobladas.
Adecuado para:
Todo el mercado anuncia entre 8 y 12%. Suele ser bruto, antes de gastos, fiscalidad y vacancia. Nosotros razonamos en neto, y sobre el costo total invertido (precio de la propiedad + costos de adquisición + amoblamiento), no solo sobre el precio del apartamento. Lo presentamos en tres niveles: rentabilidad bruta, neta después de gastos, y neta después de fiscalidad.
Según la estrategia: alrededor de 5 a 7% neto en larga estadía, y 8 a 10% neto en corta estadía (Airbnb) bien gestionada. La corta estadía ofrece un alquiler bruto más alto, pero con costos (gestión, limpieza, plataformas, renovación del mobiliario) y una vacancia más variables. La mejor opción depende de su propiedad, de su barrio y de su administrador.
Este ejemplo es didáctico. Sobre su propiedad concreta, le entregamos la misma tabla con sus cifras reales, antes de que invierta un solo euro.
No es una moda. Es una convergencia de señales macroeconómicas que se vienen confirmando desde hace varios años.
Paraguay se unió al círculo restringido de países de Sudamérica calificados investment grade por las principales agencias de calificación internacionales. Esto es justo lo que miran los fondos institucionales para decidir entrar en un mercado.
Crecimiento proyectado en torno al 4,5% para 2026 por el Banco Central del Paraguay (BCP), una de las economías más dinámicas de Sudamérica. Inflación proyectada alrededor del 3,5%, dentro de la meta oficial. La construcción representa cerca del 7% del PIB.
Un país joven y en crecimiento demográfico: edad media de 29 años (frente a 42 en Francia), para una población de unos 6,5 millones de habitantes (INE, proyección 2026). La construcción y el sector inmobiliario acompañan esta dinámica.
29.124 residencias otorgadas en 2024, unas 40.600 en 2025 (Migraciones), es decir casi +40% en un año. El flujo de capitales y de residentes argentinos, brasileños y francófonos alimenta la demanda de alquiler y sostiene los precios.
La ruta que conecta Brasil con Chile a través de Paraguay debería reducir en un 30% el tiempo de tránsito respecto al canal de Panamá. Una inversión logística mayor que reposiciona al país en los intercambios continentales.
La municipalidad impulsa un programa de renovación del centro histórico (soterramiento de cables, Costanera, proyectos mixtos), con 2037 como horizonte simbólico. Las inversiones públicas sostienen la valorización de los barrios en desarrollo.
Ningún mercado está libre de riesgos. Conocerlos ya es invertir mejor. Estos son los tres puntos que siempre ponemos sobre la mesa.
Existen, como en todas partes. Algunos promotores (entre ellos Civis) prevén una compensación por día hábil de retraso, pero no es algo sistemático. Priorizamos a los promotores con un historial de entrega serio.
Si usted compra sobre plano para la plusvalía, nada garantiza que el mercado esté tan dinámico en la entrega como en el lanzamiento. Las proyecciones de apreciación son hipótesis, no promesas.
Las propiedades sin diferenciación (sin equipamiento, amoblamiento básico) registran tasas de ocupación mucho más bajas. En propiedades usadas y terrenos: catastro desactualizado, impuestos impagos, sucesiones sin resolver. Un abogado local se vuelve entonces innegociable.
Sí. Un extranjero, sea cual sea su nacionalidad, puede adquirir un inmueble urbano en Asunción a su propio nombre, sin residencia previa y sin necesidad de crear una sociedad. Está establecido en la Constitución paraguaya: un extranjero tiene los mismos derechos de propiedad que un ciudadano. El único trámite obligatorio es la verificación antilavado del origen de los fondos (organismo SEPRELAD), que toma entre una y tres semanas según los proyectos. Solo los inmuebles rurales ubicados en la franja de seguridad fronteriza (50 km a lo largo de las fronteras) están sujetos a restricciones particulares, especialmente para los ciudadanos de países limítrofes: esto no afecta a los apartamentos urbanos. Para cualquier propiedad en zona fronteriza, hacemos verificar caso por caso con un escribano.
Sí, y es la forma habitual de trabajar de nuestros clientes. La reserva se hace mediante transferencia bancaria a la cuenta del promotor (monto generalmente del orden de 1.000 $, variable según el promotor y el proyecto), y la propiedad queda bloqueada apenas se recibe el comprobante de transferencia. El contrato se firma a distancia, con poder notarial si es necesario. Nosotros coordinamos las visitas de obra y las verificaciones en el lugar. El contrato de compra le compromete y asegura su adquisición desde su firma; el título de propiedad definitivo se registra después en el registro, generalmente en los meses posteriores a la entrega según el proyecto (los gastos de escribanía representan alrededor del 3% del precio). Los plazos y modalidades exactos dependen del promotor y se confirman caso por caso con el escribano.
Los tickets de entrada empiezan alrededor de 36.000 EUR en ciertos programas sobre plano, con un pago escalonado durante la construcción. Para un apartamento entregado y listo para alquilar con amoblamiento incluido, calcule generalmente entre 60.000 y 90.000 $. Por encima de 100.000 $, accede a programas de mayor categoría con amenities (piscina, coworking, conserjería) que sostienen la rentabilidad de alquiler.
En muchos casos, sí: usted puede ceder su contrato antes de la entrega, sujeto a las condiciones previstas en el contrato y a la aprobación del promotor (pueden aplicarse costos de cesión). Esto puede hacer que la compra sobre plano sea más líquida de lo que se piensa: si el valor de mercado supera su precio de entrada, una cesión de contrato es una posible salida antes incluso de la inscripción del título definitivo. Los programas bien ubicados y bien lanzados suelen venderse rápido, a veces en pocos meses, pero esto varía según el proyecto y el mercado, y nada está garantizado. La liquidez suele ser mejor en los monoambientes y de 1 dormitorio que en los de 2 y 3 dormitorios.
La compra de una propiedad nueva a través de un promotor es claramente más segura en el contexto paraguayo. En propiedades usadas (y sobre todo en terrenos), los riesgos son significativos: catastro desactualizado, impuestos inmobiliarios impagos desde hace años, sucesiones sin resolver entre herederos. Si su objetivo es un terreno o una propiedad de reventa, el acompañamiento de un abogado local es innegociable. Para el inmueble nuevo sobre plano, el marco es mucho más claro y las verificaciones más simples.
No, no es obligatorio para comprar y alquilar una propiedad. Usted puede invertir como no residente. En cambio, si se convierte en residente fiscal paraguayo (mediante la residencia permanente), se beneficia plenamente de la fiscalidad territorial: sus ingresos de fuentes extranjeras dejan de estar gravados en Paraguay, y puede salir de los ciclos fiscales de su país de origen. Nuestra entidad Resident Paraguay acompaña este trámite por separado. Ambos trámites pueden hacerse en paralelo o uno después del otro.
Fuentes y metodología
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