Para un inversor que busca rentabilidad en alquiler, una fiscalidad ligera y una puerta de entrada a la residencia, Paraguay gana en 2026: precios por m2 varias veces inferiores a los de Lisboa, una fiscalidad territorial limitada al 10 %, y una residencia permanente todavia accesible mediante la inversion inmobiliaria. Portugal conserva la ventaja en liquidez, acceso al credito y pertenencia a la Union Europea, pero sus dos grandes argumentos historicos, la golden visa inmobiliaria y el regimen fiscal NHR, desaparecieron entre 2023 y 2024.
Lo que cambio en Portugal
Tres cambios recientes reescriben el calculo.
- La golden visa por la via inmobiliaria se elimino en octubre de 2023 con la ley Mais Habitacao. Quedan otras vias (fondos de inversion, sobre todo), pero comprar un apartamento ya no otorga ningun derecho de residencia.
- El regimen fiscal NHR, que eximia ampliamente a los nuevos residentes extranjeros, esta cerrado a los nuevos solicitantes desde el 1 de enero de 2024. Su reemplazo, el IFICI, apunta a perfiles concretos (investigacion, innovacion) y ya no alcanza al inversor inmobiliario clasico.
- Los precios, en cambio, no bajaron: en Lisboa, los portales inmobiliarios muestran en 2026 precios de venta de unos 4.900 a 9.200 EUR por m2 (~5.400 a 10.100 USD) segun el barrio, con una mediana en torno a 6.600 EUR por m2 (~7.300 USD).
Portugal sigue siendo un buen mercado. Pero la ecuacion que atraia al inversor internacional, residencia mas fiscalidad mas precios razonables, ya no existe de esa forma.
Lo que ofrece Paraguay en 2026
Enfrente, Asuncion se encuentra en una etapa mucho mas temprana de su ciclo: precios de unos 1.500 a 2.500 USD por m2 (~1.350 a 2.250 EUR; en Paraguay los precios se cotizan en dolares) segun la zona y el estandar, un crecimiento proyectado en torno al 4,5 % para 2026 (Banco Central del Paraguay) y una calificacion investment grade confirmada por las principales agencias.
La fiscalidad es territorial: las rentas de fuente extranjera no tributan, el impuesto a las sociedades es del 10 %, los dividendos distribuidos del 8 %, el impuesto inmobiliario del 0,3 al 1 % del valor fiscal, y no existe ni impuesto al patrimonio ni derechos de sucesion. Las cifras completas se detallan en nuestra guia de inversion en Paraguay.
En cuanto a la residencia, el Investor Pass introducido en abril de 2026 otorga la residencia permanente directa a partir de 200.000 USD (~182.000 EUR) invertidos en un bien comercial destinado al alquiler, un matiz importante que explicamos en nuestra guia de residencia por inversion inmobiliaria.
La comparativa, criterio por criterio
| Criterio | Paraguay (Asuncion) | Portugal (Lisboa) |
|---|---|---|
| Precio por m2 | ~1.500 a 2.500 USD (~1.350 a 2.250 EUR) | ~4.900 a 9.200 EUR / ~5.400 a 10.100 USD (mediana ~6.600 EUR, 2026) |
| Ticket de entrada | Proyectos en pozo desde ~40.000 USD (~36.000 EUR) | Varios cientos de miles de euros en la capital |
| Fiscalidad del inversor | Territorial: 0 % sobre rentas extranjeras, 10 % sociedades | Escala progresiva; NHR cerrado, IFICI restringido |
| Residencia por el inmueble | Si, Investor Pass desde 200.000 USD | No, eliminada en octubre de 2023 |
| Rentabilidad neta buscada | 5 a 7 % (larga duracion), 8 a 10 % (corta duracion), segun nuestros modelos | Comprimida por precios de entrada altos |
| Credito bancario no residente | No; financiacion del desarrollador en cuotas sin interes | Si, en bancos locales |
| Liquidez y profundidad de mercado | Mercado emergente, menor liquidez | Mercado maduro, muy liquido |
| Zona monetaria | USD y guarani, fuera de la UE | Euro, Union Europea |
Donde Portugal conserva la ventaja
Seamos honestos, es tambien lo que hace util la comparacion. Portugal ofrece un mercado profundo donde se revende rapido, un credito bancario accesible a no residentes que permite un verdadero apalancamiento, la seguridad juridica de la Union Europea y una moneda fuerte. Si su prioridad es la liquidez en euros y la posibilidad de salir rapido, Portugal sigue siendo una opcion coherente, a cambio de una rentabilidad mas fina.
Donde Paraguay cambia las reglas
Paraguay juega otra partitura: entrar temprano en un mercado cuyos precios no han alcanzado los de las capitales vecinas, cobrar alquileres bajo una fiscalidad del 10 %, y escalonar el pago gracias a la financiacion del desarrollador sin interes en lugar de un credito bancario. La ausencia de apalancamiento se compensa con un ticket de entrada bajo: se compra mas pequeno, pero se conserva el efectivo y la rentabilidad.
Nuestra posicion es asumida: somos una agencia especializada en Paraguay, y esta comparacion refleja los criterios de nuestros clientes (rentabilidad, fiscalidad, residencia). Inclinela segun sus propias prioridades.
Preguntas frecuentes
Todavia se puede obtener un permiso de residencia en Portugal comprando un bien?
No. La via inmobiliaria de la golden visa portuguesa se elimino en octubre de 2023. En Paraguay, el Investor Pass otorga la residencia permanente directa a partir de 200.000 USD (~182.000 EUR) invertidos en un bien comercial destinado al alquiler.
Que presupuesto hace falta para empezar?
En Lisboa, la mediana de 2026 ronda los 6.600 EUR por m2 (~7.300 USD): un dos ambientes alcanza rapido los cientos de miles de euros. En Asuncion, los proyectos en pozo arrancan en torno a 40.000 USD (~36.000 EUR) con pago escalonado durante la construccion.
Puede pedir un prestamo un no residente?
En Portugal, si: los bancos locales financian a no residentes. En Paraguay, no, pero la financiacion del desarrollador cumple un papel parecido: el precio se paga de forma escalonada durante la construccion, sin interes.
Cual es el principal riesgo del lado de Paraguay?
Es un mercado emergente: menor liquidez en la reventa, dependencia de la calidad del desarrollador en la obra nueva, datos de mercado menos abundantes que en Europa. Estos riesgos se gestionan con la seleccion de proyectos y desarrolladores, no con la ignorancia.
Hablemos de su proyecto
La eleccion correcta depende de su horizonte, de su fiscalidad personal y de su necesidad de liquidez. Si el perfil paraguayo encaja con sus criterios, hablemos: somos un equipo hispanohablante basado en Asuncion, y le entregamos una simulacion con cifras sobre un bien real, con total transparencia sobre los riesgos.
Este articulo se proporciona a titulo informativo general y no constituye asesoramiento de inversion ni fiscal. Fuentes del lado de Portugal: ley Mais Habitacao (octubre de 2023), presupuesto del Estado portugues 2024 (cierre del NHR a nuevos solicitantes), portales inmobiliarios publicos (datos 2026). Del lado de Paraguay: BCP, DNIT, datos y modelos de MOA detallados en nuestra guia de inversion. Verifique su situacion con un asesor fiscal antes de cualquier decision.