Le marché, la fiscalité, les quartiers, les stratégies, les rendements et les risques. Tout ce qu'il faut peser avant d'investir, sans discours gonflé. Utilisez le sommaire pour aller droit à ce qui vous intéresse.
Le Paraguay ne taxe que les revenus générés sur son territoire, les prix au m² restent nettement sous ceux des capitales voisines, et un rendement net de 5 à 10% est réaliste selon la stratégie choisie. Le marché n'est pas sans risque (on les détaille plus bas), mais la fenêtre reste ouverte tant que les prix n'ont pas rattrapé la région.
Le Paraguay impose uniquement les revenus générés sur son territoire. Ce que vous gagnez ailleurs dans le monde ne le regarde pas. C'est inscrit dans la loi, pas dans une zone franche exotique.
Concrètement, voici les taux en vigueur pour un investisseur immobilier :
Ces informations sont à titre indicatif. Votre situation fiscale personnelle dépend de votre pays de résidence et des conventions fiscales applicables. Consultez un conseiller fiscal avant toute décision.
C'est là que se joue l'opportunité. Le Paraguay est investment grade, sa croissance est projetée autour de 4,5% pour 2026 (BCP) et sa moyenne de long terme tourne autour de 4%, tandis que le prix au m² reste très en dessous de Buenos Aires, Santiago ou Lima.
Selon la zone et le standing. Jusqu'à environ 2 000 $/m² sur les programmes les plus récents. Dans les quartiers centraux comparables de Buenos Aires, Santiago ou Lima, les prix démarrent généralement autour de 3 000 à 3 500 $/m².
Acheter avant livraison, c'est acquérir sous la valeur de marché avec un paiement échelonné pendant la construction. Sur le projet Civis Aether par exemple, MOA a obtenu des prix d'achat réels à partir de 2 000 $/m², pour une valeur cible de 3 000 $/m² à livraison (2030).
Selon une enquête auprès de 50 acteurs du marché (promoteurs, agents, gestionnaires), les appartements bien positionnés affichent 85 à 90% d'occupation réelle. Le chiffre RDNA de 52% inclut des annonces surpricées ou inactives.
Environ 6,5 millions d'habitants (INE, projection 2026), avec un âge médian de 29 ans (contre 42 en France) : une population jeune, en croissance, qui alimente la demande locative, en particulier autour d'Asunción.
Environ 40 600 résidences accordées en 2025 (Migraciones), contre 29 124 en 2024, soit près de +40% en un an. L'afflux de capitaux argentins et brésiliens renforce la demande locative.
Sur les 50 professionnels interrogés : 63% estiment le marché en expansion, 33% en situation d'offre équilibrée, 4% en récupération. Deux tiers estiment que cette dynamique dure encore 5 ans ou plus.
Tous les quartiers ne se valent pas pour un investisseur. Voici les zones qui concentrent la demande locative et le développement actif.
Quartier calme, familial, où sont les bureaux MOA. Immeubles limités à 6–7 étages, taux de remplissage rapporté à 100% sur les immeubles existants. Forte demande, peu d'offre neuve.
Boutiques haut de gamme, restaurants, ambiance plus internationale. Hauteur réglementée à 7–8 étages, ce qui limite l'offre et soutient les prix. Idéal pour la location longue durée et les expatriés.
La plus forte activité de construction actuelle et le prix au m² le plus élevé d'Asunción. Très centrale, prisée pour l'Airbnb court terme. Moins recommandée pour y résider à l'année (volume de chantiers).
Identifiée par une majorité des 50 acteurs interrogés comme la zone à plus fort potentiel sur 5 ans. Terrain acquis ~2011 à Madame Lynch pour 2 000–3 000 $, valant aujourd'hui environ 30 000 $ (x15). Budget d'entrée plus accessible.
Il n'y a pas une meilleure stratégie. Il y a la vôtre, selon votre horizon, votre fiscalité et ce que vous attendez de ce marché.
Vous achetez pendant la construction, à un prix inférieur à la valeur de marché à livraison. Vous revendez à la livraison ou peu après, en encaissant la différence.
Sur le projet Civis Aether par exemple, l'écart entre le prix d'achat réel obtenu par MOA (à partir de 2 000 $/m²) et la valeur cible à livraison en 2030 (3 000 $/m²) représente une appréciation de l'ordre de 50%. Ces projections ne sont pas garanties, c'est la logique du marché à ce stade de développement.
Convient à :
Vous achetez un bien livré (ou en fin de construction), vous l'ameublez, vous le mettez en location courte ou longue durée. L'objectif : un revenu récurrent net sur votre capital investi.
Le marché locatif asuncenois est porté par l'immigration croissante, la population jeune et la demande de nomades numériques. Les gestionnaires professionnels rapportent des taux d'occupation de 80 à 90% réels sur les biens bien positionnés et bien ameublés.
Convient à :
Tout le marché annonce 8 à 12%. C'est souvent du brut, avant charges, fiscalité et vacance. Nous, on raisonne en net, et sur le coût total investi (prix du bien + frais d'acquisition + ameublement), pas seulement sur le prix de l'appartement. On le présente en trois niveaux : rendement brut, net après charges, puis net après fiscalité.
Selon la stratégie : environ 5 à 7% net en longue durée, et 8 à 10% net en courte durée (Airbnb) bien gérée. La courte durée offre un loyer brut plus élevé, mais des frais (gestion, ménage, plateformes, renouvellement du mobilier) et une vacance plus variables. Le bon choix dépend de votre bien, de votre quartier et de votre gestionnaire.
Cet exemple est pédagogique. Sur votre bien précis, on vous remet le même tableau avec vos chiffres réels, avant que vous n'investissiez un euro.
Ce n'est pas une mode. C'est une convergence de signaux macroéconomiques qui se confirment depuis plusieurs années.
Le Paraguay a rejoint le cercle restreint des pays d'Amérique du Sud notés investment grade par les principales agences de notation internationales. C'est ce que regardent les fonds institutionnels pour décider d'entrer sur un marché.
Croissance projetée à environ 4,5% pour 2026 par la Banque centrale du Paraguay (BCP), l'une des plus dynamiques d'Amérique du Sud. Inflation projetée autour de 3,5%, dans la cible officielle. La construction représente environ 7% du PIB.
Un pays jeune et en croissance démographique : âge médian de 29 ans (contre 42 en France), pour une population d'environ 6,5 millions d'habitants (INE, projection 2026). La construction et l'immobilier suivent cette dynamique.
29 124 résidences accordées en 2024, environ 40 600 en 2025 (Migraciones), soit près de +40% en un an. L'afflux de capitaux et de résidents argentins, brésiliens et francophones nourrit la demande locative et soutient les prix.
La route reliant le Brésil au Chili via le Paraguay devrait réduire de 30% le temps de transit par rapport au canal de Panama. Un investissement logistique majeur qui repositionne le pays dans les échanges continentaux.
La mairie porte un programme de rénovation du centre historique (enfouissement des câbles, Costanera, projets mixtes), avec 2037 comme horizon symbolique. Les investissements publics soutiennent la valorisation des quartiers en développement.
Aucun marché n'est sans risque. Les connaître, c'est déjà mieux investir. Voici les trois points qu'on met toujours sur la table.
Ils existent, comme partout. Certains promoteurs (dont Civis) prévoient une compensation par jour ouvrable de retard, mais ce n'est pas systématique. On privilégie les promoteurs à l'historique de livraison sérieux.
Si vous achetez sur plan pour la plus-value, rien ne garantit que le marché sera aussi dynamique à la livraison qu'au lancement. Les projections d'appréciation sont des hypothèses, pas des promesses.
Les biens sans différenciation (pas d'équipements, ameublement basique) affichent des taux d'occupation bien inférieurs. Sur l'ancien et les terrains : cadastre non à jour, impôts impayés, successions non réglées. Un avocat local devient alors non négociable.
Oui. Un étranger, quelle que soit sa nationalité, peut acquérir un bien immobilier urbain à Asunción en son nom propre, sans résidence préalable et sans créer de société. C'est inscrit dans la Constitution paraguayenne : un étranger a les mêmes droits de propriété qu'un citoyen. La seule démarche obligatoire est la vérification anti-blanchiment de l'origine des fonds (organisme SEPRELAD), qui prend une à trois semaines selon les projets. Seuls les biens ruraux situés dans la bande de sécurité frontalière (50 km le long des frontières) font l'objet de restrictions particulières, notamment pour les ressortissants des pays limitrophes : cela ne concerne pas les appartements urbains. Pour tout bien en zone frontalière, nous faisons vérifier au cas par cas par un notaire.
Oui, et c'est le mode de fonctionnement classique de nos clients. La réservation se fait par virement bancaire sur le compte du promoteur (montant généralement de l'ordre de 1 000 $, variable selon le promoteur et le projet), et le bien est bloqué dès réception du justificatif de transfert. Le contrat est signé à distance, avec procuration notariale si nécessaire. Nous pilotons les visites de chantier et les vérifications sur place. Le contrat d'achat vous engage et sécurise votre acquisition dès sa signature ; le titre de propriété définitif est ensuite enregistré au registre, généralement dans les mois qui suivent la livraison selon le projet (les frais de notaire représentent environ 3% du prix). Les délais et modalités exacts dépendent du promoteur et sont confirmés au cas par cas avec le notaire.
Les tickets d'entrée démarrent autour de 36 000 EUR sur certains programmes sur plan, avec un paiement échelonné pendant la construction. Pour un appartement livré et prêt à louer avec ameublement inclus, comptez généralement entre 60 000 et 90 000 $. Au-delà de 100 000 $, vous accédez aux programmes de meilleure standing avec des équipements (piscine, coworking, concierge) qui soutiennent le rendement locatif.
Dans beaucoup de cas, oui : vous pouvez céder votre contrat avant la livraison, sous réserve des conditions prévues au contrat et de l'accord du promoteur (des frais de cession peuvent s'appliquer). C'est ce qui peut rendre l'achat sur plan plus liquide qu'on ne le pense : si la valeur de marché passe au-dessus de votre prix d'entrée, une cession de contrat est une porte de sortie possible avant même l'enregistrement du titre définitif. Les programmes bien situés et bien lancés partent souvent vite, parfois en quelques mois, mais cela varie selon le projet et le marché, et rien n'est garanti. La liquidité est généralement meilleure sur les studios et T1 que sur les T2 et T3.
L'achat neuf via un promoteur est nettement plus sécurisé dans le contexte paraguayen. Sur les biens anciens (et surtout les terrains), les risques sont significatifs : cadastre non à jour, impôts fonciers impayés depuis des années, successions non réglées entre héritiers. Si vous visez un terrain ou un bien de revente, l'accompagnement d'un avocat local est non négociable. Pour l'immobilier neuf en promotion, le cadre est beaucoup plus clair et les vérifications plus simples.
Non, ce n'est pas obligatoire pour acheter et louer un bien. Vous pouvez investir en tant que non-résident. En revanche, si vous devenez résident fiscal paraguayen (via la résidence permanente), vous bénéficiez pleinement de la fiscalité territoriale : vos revenus de sources étrangères ne sont plus imposés au Paraguay, et vous pouvez sortir des cycles fiscaux de votre pays d'origine. Notre entité Resident Paraguay accompagne cette démarche séparément. Les deux démarches peuvent se faire en parallèle ou l'une après l'autre.
Sources et méthodologie
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