Un rendement locatif à Asunción se situe, bien géré, entre 5 et 7 % net en location longue durée, et entre 8 et 10 % net en courte durée. Voilà la réponse courte. La réponse utile est plus nuancée : le résultat dépend du quartier, de la stratégie et de la qualité de gestion, et beaucoup de chiffres qui circulent sont du brut présenté comme du net. Cet article pose les chiffres que nous pouvons sourcer, et la méthode pour les lire.
Brut, net : de quoi parle-t-on exactement
Le marché annonce volontiers 8 à 12 %. C'est souvent du brut, avant charges, fiscalité et vacance. Nous raisonnons en trois niveaux, calculés sur le coût total investi (prix du bien, frais d'acquisition, ameublement), pas seulement sur le prix de l'appartement.
Un exemple pédagogique, celui que nous utilisons dans notre guide d'investissement au Paraguay : un studio de 35 m² en longue durée.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix du bien | 80 000 $ |
| Frais d'acquisition et notaire | ~3 500 $ |
| Ameublement | ~5 000 $ |
| Coût total investi | 88 500 $ |
| Loyer annuel brut (650 $/mois) | 7 800 $ |
| Rendement brut | ≈ 8,8 % |
| Net après charges | ≈ 6,4 % |
| Net après fiscalité (INR, 7,5 % du loyer) | ≈ 5,7 % |
Entre le 8,8 % affiché et le 5,7 % réellement encaissé, il y a un tiers d'écart. Retenez la méthode plus que l'exemple : demandez toujours les trois niveaux avant d'acheter.
Longue durée : chaque quartier a son profil
Le marché locatif asuncenien est porté par une immigration en forte hausse et une population jeune. Selon une enquête que nous avons menée en 2025 auprès de 50 acteurs du marché (promoteurs, agents, gestionnaires), les appartements bien positionnés affichent 85 à 90 % d'occupation réelle.
- Villa Morra : le quartier premium. Résidentiel haut de gamme et très demandé, il affiche des prix parmi les plus élevés de la capitale. C'est le terrain naturel de la longue durée haut de gamme et des expatriés.
- Los Laureles : le résidentiel établi. Calme, familial, avec un taux de remplissage rapporté à 100 % sur les immeubles existants. Forte demande, peu d'offre neuve.
- Avenida Molas López : la zone la plus active en construction, et le prix au m² le plus élevé d'Asunción. Très centrale, prisée pour la courte durée, moins agréable à l'année tant que les chantiers tournent.
- Luque (zona CIT) : le pari du futur, identifié par une majorité des 50 acteurs interrogés comme la zone à plus fort potentiel sur 5 ans. Budget d'entrée plus accessible.
Les prix à Asunción vont d'environ 1 500 à 2 500 $ le m² selon la zone et le standing : le quartier choisi détermine donc autant votre ticket d'entrée que votre loyer.
Courte durée : ce que disent les données AirDNA
Pour la location type Airbnb, nous nous appuyons sur des benchmarks AirDNA (12 mois glissants, comparables de 2 chambres curés zone par zone). Deux secteurs illustrent l'écart entre un quartier premium et un quartier d'entrée de gamme.
| Secteur Shopping del Sol / Las Lomas | Secteur aéroport / Luque (CIT) | |
|---|---|---|
| Prix moyen par nuit (médian) | ≈ 66 $ | ≈ 46 $ |
| Occupation médiane | ≈ 73 % | ≈ 56 % |
| Revenu annuel potentiel médian | ≈ 14 800 $ | ≈ 8 800 $ |
| Meilleurs opérateurs | 21 000 à 25 000 $/an | 11 000 à 13 000 $/an |
Ces chiffres sont bruts. Une fois déduits la commission de gestion, les frais de plateforme et les charges du bien, la marge nette constatée dans nos modèles se situe autour de 58 à 61 % du brut dans le secteur Las Lomas, et de 51 à 56 % à Luque : les charges fixes pèsent mécaniquement plus lourd sur un revenu plus petit.
L'enseignement le plus contre-intuitif des données : le levier principal est le prix par nuit, pas le taux de remplissage. Les meilleurs opérateurs de Las Lomas tournent à 76-77 % d'occupation avec des prix élevés, et gagnent nettement plus que ceux qui cassent les prix pour remplir.
Quel quartier pour quelle stratégie
En croisant les deux marchés : Villa Morra et Los Laureles pour un revenu longue durée stable, Molas López et Las Lomas pour maximiser la courte durée, Luque pour un ticket d'entrée réduit avec un pari sur l'appréciation. Aucun quartier ne gagne sur tous les tableaux, et c'est une bonne nouvelle : votre choix dépend de votre objectif, pas d'un classement universel. Les programmes que nous distribuons couvrent ces différentes zones.
L'angle mort : la gestion
Un même appartement, dans le même immeuble, peut produire du simple au double selon la qualité de sa gestion : tarification dynamique, qualité des annonces, réactivité, entretien. C'est encore plus vrai à distance. Pour la courte durée, notre entité sœur MOA Properties gère les biens de propriétaires investisseurs à Asunción, ce qui permet d'acheter ici et de louer sans y être.
Parlez à MOA Real Estate
Ces chiffres décrivent des marchés, pas votre bien. Sur un projet précis, nous vous remettons la même grille en trois niveaux (brut, net après charges, net après fiscalité) avec les chiffres réels de l'unité envisagée, avant tout engagement. Parlons-en pour recevoir votre simulation.
Cet article est fourni à titre informatif général et ne constitue pas un conseil financier. Les rendements passés ou observés sur des comparables ne garantissent pas les performances futures : confirmez toute projection sur la base des chiffres réels du bien envisagé.