Pour un investisseur qui cherche du rendement locatif, une fiscalité légère et une porte d'entrée vers la résidence, le Paraguay l'emporte en 2026 : des prix au m² plusieurs fois inférieurs à ceux de Lisbonne, une fiscalité territoriale plafonnée à 10 %, et une résidence permanente encore accessible par l'investissement immobilier. Le Portugal garde l'avantage sur la liquidité, l'accès au crédit et l'appartenance à l'Union européenne, mais ses deux grands arguments historiques, le golden visa immobilier et le régime fiscal NHR, ont disparu entre 2023 et 2024.
Ce qui a changé au Portugal
Trois évolutions récentes redessinent le calcul.
- Le golden visa par l'immobilier a été supprimé en octobre 2023 par la loi Mais Habitação. D'autres voies subsistent (fonds d'investissement notamment), mais acheter un appartement n'ouvre plus aucun droit au séjour.
- Le régime fiscal NHR, qui exonérait largement les nouveaux résidents étrangers, est fermé aux nouveaux entrants depuis le 1er janvier 2024. Son remplaçant, l'IFICI, vise des profils précis (recherche, innovation) et ne concerne plus l'investisseur immobilier classique.
- Les prix, eux, n'ont pas baissé : à Lisbonne, les portails immobiliers affichent en 2026 des prix de vente d'environ 4 900 à 9 200 EUR le m² (~5 400 à 10 100 USD) selon le quartier, avec une médiane autour de 6 600 EUR le m² (~7 300 USD).
Le Portugal reste un beau marché. Mais l'équation qui attirait l'investisseur international, résidence plus fiscalité plus prix raisonnables, n'existe plus sous cette forme.
Ce que propose le Paraguay en 2026
En face, Asunción se situe à un stade bien plus précoce de son cycle : des prix d'environ 1 500 à 2 500 USD le m² (~1 350 à 2 250 EUR ; au Paraguay, les prix se cotent en dollars) selon la zone et le standing, une croissance projetée autour de 4,5 % pour 2026 (Banque centrale du Paraguay) et un statut investment grade confirmé par les principales agences de notation.
La fiscalité est territoriale : les revenus de source étrangère ne sont pas imposés, l'impôt sur les sociétés est de 10 %, les dividendes distribués de 8 %, l'impôt foncier de 0,3 à 1 % de la valeur fiscale, et il n'existe ni impôt sur la fortune ni droits de succession. Les chiffres complets sont détaillés dans notre guide d'investissement au Paraguay.
Côté résidence, l'Investor Pass introduit en avril 2026 accorde la résidence permanente directe à partir de 200 000 USD (~182 000 EUR) investis dans un bien commercial destiné à la location, une nuance importante que nous expliquons dans notre guide résidence par l'investissement immobilier.
Le comparatif critère par critère
| Critère | Paraguay (Asunción) | Portugal (Lisbonne) |
|---|---|---|
| Prix au m² | ~1 500 à 2 500 USD (~1 350 à 2 250 EUR) | ~4 900 à 9 200 EUR / ~5 400 à 10 100 USD (médiane ~6 600 EUR, 2026) |
| Ticket d'entrée | Programmes sur plan dès ~40 000 USD (~36 000 EUR) | Plusieurs centaines de milliers d'euros dans la capitale |
| Fiscalité de l'investisseur | Territoriale : 0 % sur les revenus étrangers, IS 10 % | Barème progressif ; NHR fermé, IFICI restreint |
| Résidence par l'immobilier | Oui, Investor Pass dès 200 000 USD | Non, supprimée en octobre 2023 |
| Rendement locatif net visé | 5 à 7 % (longue durée), 8 à 10 % (courte durée), selon nos modèles | Comprimé par des prix d'entrée élevés |
| Crédit bancaire non-résident | Non ; financement promoteur échelonné sans intérêt | Oui, auprès des banques locales |
| Liquidité et profondeur de marché | Marché émergent, liquidité moindre | Marché mature, très liquide |
| Zone monétaire | USD et guarani, hors UE | Euro, Union européenne |
Là où le Portugal garde l'avantage
Soyons honnêtes, c'est aussi ce qui rend le comparatif utile. Le Portugal offre un marché profond où l'on revend vite, un crédit bancaire accessible aux non-résidents qui permet un vrai effet de levier, la sécurité juridique de l'Union européenne et une monnaie forte. Si votre priorité est la liquidité en euros et la possibilité de sortir rapidement, le Portugal reste un choix cohérent, au prix d'un rendement plus mince.
Là où le Paraguay change la donne
Le Paraguay joue une autre partition : entrer tôt dans un marché dont les prix n'ont pas rattrapé ceux des capitales voisines, encaisser des loyers dans une fiscalité à 10 %, et étaler son paiement grâce au financement promoteur sans intérêt plutôt qu'un crédit bancaire. L'absence d'effet de levier se compense par un ticket d'entrée faible : on achète plus petit, mais on garde son cash et son rendement.
Notre position est assumée : nous sommes une agence spécialisée sur le Paraguay, et ce comparatif reflète les critères de nos clients (rendement, fiscalité, résidence). Faites-le pencher avec vos propres priorités.
FAQ
Peut-on encore obtenir un titre de séjour au Portugal en achetant un bien ?
Non. La voie immobilière du golden visa portugais a été supprimée en octobre 2023. Au Paraguay, l'Investor Pass accorde la résidence permanente directe à partir de 200 000 USD (~182 000 EUR) investis dans un bien commercial destiné à la location.
Quel budget faut-il pour commencer ?
À Lisbonne, la médiane 2026 tourne autour de 6 600 EUR le m² (~7 300 USD) : un deux-pièces se chiffre vite en centaines de milliers d'euros. À Asunción, les programmes sur plan démarrent autour de 40 000 USD (~36 000 EUR) avec paiement échelonné pendant la construction.
Un non-résident peut-il emprunter ?
Au Portugal, oui : les banques locales financent les non-résidents. Au Paraguay, non, mais le financement promoteur remplit un rôle proche : le prix se paie de façon échelonnée pendant la construction, sans intérêt.
Quel est le principal risque côté Paraguay ?
C'est un marché émergent : liquidité moindre à la revente, dépendance à la qualité du promoteur sur le neuf, données de marché moins abondantes qu'en Europe. Ces risques se gèrent par la sélection des projets et des promoteurs, pas par l'ignorance.
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Le bon choix dépend de votre horizon, de votre fiscalité personnelle et de votre besoin de liquidité. Si le profil paraguayen correspond à vos critères, parlons-en : nous sommes une équipe francophone basée à Asunción, et nous vous remettons une simulation chiffrée sur un bien réel, en toute transparence sur les risques.
Cet article est fourni à titre informatif général et ne constitue pas un conseil en investissement ou fiscal. Sources côté Portugal : loi Mais Habitação (octobre 2023), budget de l'État portugais 2024 (fermeture du NHR aux nouveaux entrants), portails immobiliers publics (données 2026). Côté Paraguay : BCP, DNIT, données et modèles MOA détaillés dans notre guide d'investissement. Vérifiez votre situation avec un conseiller fiscal avant toute décision.